| Wer zahlt? | vor allem Gesellschaften mit britischen Wohnimmobilien über 500.000 Pfund |
| Betrag 2026/27 | 4.600 bis 303.450 Pfund im Jahr, je nach Wert |
| Ab 1. April 2027 | plus 3,5 Prozent (Inflation) |
| Bewertungsstichtag | 1. April 2022 oder späteres Kaufdatum |
| Frist | Erklärung und Zahlung bis 30. April |
| Befreiung | z. B. bei Vermietung an fremde Dritte, aber nur mit Relief Declaration Return |
| Stand | November 2026 |
Zahlt deine Firma ATED?
ATED ist eine jährliche Steuer, die vor allem Gesellschaften zahlen, denen eine Wohnimmobilie in UK mit einem Wert von mehr als 500.000 Pfund gehört, ganz oder teilweise. Erfasst sind auch Personengesellschaften mit einer Gesellschaft als Partner und Investmentvehikel wie Unit Trusts. Ob die Gesellschaft in UK, Deutschland, Österreich oder der Schweiz sitzt, spielt keine Rolle.
Eine Wohnimmobilie ist alles, was als Wohnung genutzt wird oder genutzt werden könnte, samt Garten, Grundstück und Nebengebäuden. Hotels, Pensionen, Pflegeheime oder Studentenwohnheime fallen nicht darunter.
ATED kommt selten allein. Kauft eine Gesellschaft eine Wohnimmobilie über 500.000 Pfund, gilt bei der Stamp Duty ein Satz von 17 Prozent auf den ganzen Preis, für Käufer aus dem Ausland 19 Prozent. Eine ausländische Gesellschaft muss sich vorher im Register of Overseas Entities bei Companies House eintragen. Mehr zum Kauf in Haus kaufen in England.
So viel ATED zahlst du 2026/27 und 2027/28
Der Betrag richtet sich nach dem Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag. Er steigt jedes Jahr mit der Inflation; zum 1. April 2027 um 3,5 Prozent.
| Wert der Immobilie | 1.4.2026 bis 31.3.2027 | 1.4.2027 bis 31.3.2028 |
|---|---|---|
| über 500.000 bis 1 Mio. Pfund | 4.600 Pfund | 4.750 Pfund |
| über 1 Mio. bis 2 Mio. Pfund | 9.450 Pfund | 9.750 Pfund |
| über 2 Mio. bis 5 Mio. Pfund | 32.200 Pfund | 33.300 Pfund |
| über 5 Mio. bis 10 Mio. Pfund | 75.450 Pfund | 78.050 Pfund |
| über 10 Mio. bis 20 Mio. Pfund | 151.450 Pfund | 156.750 Pfund |
| über 20 Mio. Pfund | 303.450 Pfund | 314.050 Pfund |
HMRC, ATED the basics; HM Treasury, Budget 2026 Annex A
Welcher Wert für deine Immobilie zählt
Bewertet wird alle fünf Jahre. Für die Jahre ab 2023/24 gilt der Wert zum 1. April 2022. Hat die Gesellschaft später gekauft, zählt der Wert am Kaufdatum. Nach der Tabelle von HMRC gilt dieser Stichtag bis einschließlich 2027/28.
Liegt der Wert nahe an einer Bandgrenze, kannst du HMRC vor der Erklärung um einen Pre-Return Banding Check bitten. Das lohnt sich, denn zwischen 1 und 2 Millionen Pfund liegen zwei Bänder mit mehr als dem Doppelten an Steuer.
Null zahlen, trotzdem erklären: die Befreiungen
Viele Gesellschaften zahlen am Ende keine ATED, weil eine Befreiung greift. Die wichtigste für unsere Leser: Die Immobilie wird gewerblich an fremde Dritte vermietet und zu keinem Zeitpunkt von jemandem genutzt, der mit dem Eigentümer verbunden ist, oder steht ihm auch nur zur Verfügung. Wohnt der Gesellschafter selbst auch nur kurz darin oder steht sie ihm zur Verfügung, ist diese Bedingung nicht erfüllt.
Weitere Befreiungen gibt es unter anderem für Immobilien, die mindestens 28 Tage im Jahr für die Öffentlichkeit geöffnet sind, für Bauträger, die für den Verkauf entwickeln, für den Bestand von Immobilienhändlern, für Wohnungen von Mitarbeitern eines Gewerbebetriebs und für Bauernhäuser, in denen Landarbeiter wohnen.
Wichtig: Die Befreiung kommt nicht von allein. Senkt sie die Steuer auf null, gibst du über den ATED-Online-Dienst eine Relief Declaration Return ab. Wer die vergisst, riskiert Strafen, obwohl keine Steuer anfiele. Nur echte Ausnahmen wie gemeinnützige Gesellschaften oder öffentliche Stellen müssen gar nichts abgeben.
Dein Termin: der 30. April
Das ATED-Jahr läuft vom 1. April bis 31. März. Erklärt und gezahlt wird am Anfang des Jahres, nicht am Ende.
- 1
Bestand am 1. April
Ist die Immobilie am 1. April im Anwendungsbereich, gehen Erklärung und Zahlung bis zum 30. April an HMRC. Für jede Immobilie mit Steuer brauchst du eine eigene Erklärung.
- 2
Kauf im laufenden Jahr
Kauft die Gesellschaft später im Jahr, hat sie für die Erklärung 30 Tage ab dem Erwerb. Die Zahlung ist am selben Tag fällig.
- 3
Neubau
Bei einem Neubau gilt eine Frist von 90 Tagen, etwa ab dem Tag, an dem das Haus für die Council Tax als Wohnung gilt oder erstmals bezogen wird.
- 4
Verspätung
Wer zu spät erklärt oder zahlt, zahlt Strafen und Zinsen.
Lohnt sich die Firma für deine Immobilie noch?
Für eine Wohnung, die du selbst nutzt, ist die Antwort fast immer nein: 17 oder 19 Prozent Stamp Duty beim Kauf, jedes Jahr ATED und beim Verkauf Corporation Tax auf den Gewinn. Anders kann es aussehen, wenn die Gesellschaft gewerblich vermietet und Befreiungen nutzt, oder wenn die Immobilie Teil eines Unternehmens ist. Wenn du eine britische Holding planst, lies UK Holding gründen für die Unternehmensseite; für Wohnimmobilien gelten die Regeln dieser Seite immer zusätzlich.
Verkauft eine ausländische Gesellschaft die Immobilie, zahlt sie auf den Gewinn britische Corporation Tax. Wie das bei Privatpersonen läuft, steht in Immobilie in UK verkaufen.
Deine Fragen zur ATED
Zahle ich ATED, wenn mir die Wohnung privat gehört?
Nein. ATED zahlen Gesellschaften, Personengesellschaften mit einer Gesellschaft als Partner und bestimmte Investmentvehikel, nicht Privatpersonen.
Wie viel ATED zahle ich 2026/27?
Zwischen 4.600 Pfund (Wert über 500.000 bis 1 Mio. Pfund) und 303.450 Pfund (über 20 Mio. Pfund). Ab dem 1. April 2027 steigen die Beträge um 3,5 Prozent.
Muss ich eine Erklärung abgeben, wenn die Wohnung vermietet ist?
Ja. Die Befreiung für Vermietung an fremde Dritte musst du jedes Jahr mit einer Relief Declaration Return beantragen, bis zum 30. April.
Gilt ATED auch für Immobilien in Schottland und Wales?
Ja. ATED erfasst Wohnimmobilien in ganz UK.
Quellen: HMRC: Annual Tax on Enveloped Dwellings, the basics; HMRC: ATED reliefs and exemptions; HMRC: ATED returns; HMRC: Pay Annual Tax on Enveloped Dwellings; HMRC: ATED, work out the value of your property; HM Treasury: Budget 2026, Annex A rates and allowances; HMRC: Stamp Duty Land Tax, corporate bodies; Companies House: Register an overseas entity
