| Wer ist Non-Resident Landlord? | wer 6 Monate oder mehr im Jahr im Ausland lebt |
| Steuerabzug | Verwalter immer, Mieter ab 100 Pfund Miete pro Woche, zum Basissatz |
| Miete ohne Abzug | Antrag NRL1i bei HMRC, dann Steuererklärung |
| Steuersätze 2026/27 | 20, 40 und 45 Prozent, Freibetrag 12.570 Pfund für EWR-Bürger |
| Ab 6. April 2027 | 24, 44 und 49 Prozent für Mieteinnahmen (angekündigt, Finance Bill 2026-27) |
| Heimatland | DE und CH stellen frei (mit Progression), AT rechnet die UK-Steuer an |
| Stand | November 2026 |
Bist du Non-Resident Landlord?
HMRC behandelt dich als Non-Resident Landlord, wenn du 6 Monate oder mehr im Jahr im Ausland lebst und Miete aus einer britischen Immobilie bekommst. Das kann sogar dann gelten, wenn du steuerlich in UK ansässig bist; hier zählt, wo du lebst, nicht der Residence Test. Gehört dir die Immobilie gemeinsam mit anderen, zählt jeweils dein eigener Anteil an der Miete.
Als Miete zählt nicht nur die Monatsmiete einer Wohnung, sondern zum Beispiel auch Geld für die Nutzung der Möbel oder die Vermietung von Land. Für Gesellschaften gelten eigene Regeln: Eine ausländische Firma, die in UK vermietet, zahlt auf den Gewinn seit dem 6. April 2020 britische Corporation Tax, und das Scheme läuft trotzdem weiter.
So funktioniert der Steuerabzug
Das Scheme soll sicherstellen, dass HMRC an die Steuer kommt, auch wenn der Vermieter weit weg ist. Deshalb sind Verwalter und Mieter in der Pflicht.
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Wer abziehen muss
Ein Verwalter, der für dich Miete kassiert, muss das Scheme immer anwenden, egal wie hoch die Miete ist. Ohne Verwalter muss der Mieter abziehen, wenn er mehr als 100 Pfund Miete pro Woche zahlt.
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Wie viel abgezogen wird
Vom Quartal wird die Miete zusammengerechnet, die Kosten, die der Verwalter oder Mieter für dich bezahlt hat, abgezogen und der Rest mit dem Basissatz der Einkommensteuer multipliziert, heute 20 Prozent.
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Zahlung an HMRC
Die einbehaltene Steuer geht binnen 30 Tagen nach jedem Quartalsende an HMRC: 30. Juni, 30. September, 31. Dezember und 31. März.
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Jahresmeldung und Bescheinigung
Bis zum 5. Juli meldet der Verwalter oder Mieter das Jahr auf dem Formular NRLY an HMRC und gibt dir die Bescheinigung NRL6 über die abgezogene Steuer. Die brauchst du für deine Erklärung.
Deine Miete ohne Abzug: der Antrag NRL1
Du kannst beantragen, die Miete in voller Höhe zu bekommen und die Steuer stattdessen über die jährliche Self-Assessment-Erklärung zu zahlen. Das Formular für Privatpersonen heißt NRL1i, für Gesellschaften NRL2i, für Trusts NRL3i. Genehmigt HMRC den Antrag, wird dein Verwalter oder Mieter angewiesen, nichts mehr abzuziehen.
Die Bedingung: Deine britischen Steuerangelegenheiten müssen in Ordnung sein. Wer mit Erklärungen oder Zahlungen im Rückstand ist, bekommt keine Genehmigung. Der Vorteil liegt auf der Hand: Du zahlst einmal im Jahr auf den tatsächlichen Gewinn, nach allen Kosten und dem Freibetrag, statt jedes Quartal 20 Prozent auf die Nettomiete.
Deine Steuererklärung: Freibetrag, Kosten, Zinsen
Mieteinnahmen erklärst du in einer Self-Assessment-Erklärung, außer HMRC sagt dir ausdrücklich, dass du keine brauchst. Als Non-Resident kannst du HMRCs eigenen Online-Dienst dafür nicht nutzen: Du reichst auf Papier ein, dann ist der 31. Oktober die Frist, oder über kommerzielle Software, oder über einen Berater. Dazu gehören der Teil zur Residence (SA109) und der Teil zu Immobilien (SA105).
Deutsche und Österreicher bekommen als EWR-Bürger den persönlichen Freibetrag von 12.570 Pfund, müssen ihn aber jedes Jahr beantragen. Die Schweiz nennt HMRC in dieser Liste nicht; ob Schweizer den Freibetrag bekommen, hängt am Doppelbesteuerungsabkommen. Darüber gelten 2026/27 die normalen Sätze von 20 Prozent bis 50.270 Pfund, 40 Prozent bis 125.140 Pfund und 45 Prozent darüber. Liegt deine Miete unter dem Freibetrag und wurde trotzdem Steuer abgezogen, holst du sie mit dem Formular R43 zurück.
Absetzen kannst du laufende Kosten wie Reparaturen und Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltergebühren und Council Tax, Wasser, Gas und Strom, wenn du sie zahlst. Nicht absetzbar sind Verbesserungen, die den Wert erhöhen (Capital Expenditure). Für Hypothekenzinsen gilt seit dem 6. April 2020: Sie mindern nicht die Mieteinnahmen, sondern du bekommst eine Steuerminderung in Höhe des Basissatzes, derzeit 20 Prozent der Finanzierungskosten. Für Vermieter im 40- oder 45-Prozent-Satz ist das spürbar weniger als früher.
Mit dem Budget vom 28. Oktober 2026 hat die Regierung angekündigt, dass Einkünfte aus Immobilien ab dem Steuerjahr 2027/28 eigenen Sätzen unterliegen: 24 Prozent, 44 Prozent und 49 Prozent. Das Budget 2025 hatte zwei Prozentpunkte über den heutigen Sätzen angekündigt, das Budget 2026 legt zwei weitere drauf. Gelten sollen die Sätze in England, Wales und Nordirland; Schottland und Wales bekommen die Befugnis, eigene festzulegen. Gesetz wird das mit dem Finance Bill 2026-27, das heute noch nicht beschlossen ist. Auch der Abzugssatz im Non-Resident Landlord Scheme soll an den neuen Basissatz für Immobilieneinkünfte angepasst werden.
Und zu Hause? Deutschland, Österreich, Schweiz
In allen drei Abkommen steht derselbe Grundsatz: Einkünfte aus einer Immobilie dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem sie liegt. UK besteuert also zuerst. Was dein Wohnsitzland dann macht, ist unterschiedlich.
Deutschland stellt die britischen Mieteinkünfte nach Artikel 23 des Abkommens frei, wenn sie in UK tatsächlich besteuert werden. Deutschland darf sie aber für den Steuersatz auf dein übriges Einkommen berücksichtigen (Progressionsvorbehalt). Du gibst sie deshalb in der deutschen Erklärung an. Mehr in DBA Deutschland und UK.
Österreich rechnet nach dem Abkommen von 2018 an: Die Miete wird in Österreich besteuert, und die in UK gezahlte Steuer wird abgezogen, höchstens bis zur österreichischen Steuer auf diese Einkünfte. Mehr in DBA Österreich und UK.
Schweiz: Die Schweiz stellt Einkünfte, die UK nach dem Abkommen besteuern darf, frei, darf sie aber für den Steuersatz auf das übrige Einkommen heranziehen. Mehr in DBA Schweiz und UK.
Deine Fragen zum Vermieten aus dem Ausland
Muss mein Mieter Steuer von der Miete abziehen?
Nur wenn du keinen Verwalter hast und der Mieter mehr als 100 Pfund pro Woche zahlt. Ein Verwalter muss immer abziehen, solange HMRC nichts anderes genehmigt hat.
Wie bekomme ich die Miete ohne Abzug?
Mit dem Antrag NRL1i bei HMRC. Voraussetzung ist, dass deine britischen Erklärungen und Zahlungen auf dem Laufenden sind. Danach zahlst du über die jährliche Erklärung.
Was ändert sich 2027 für Vermieter?
Ab dem 6. April 2027 sollen Mieteinkünfte mit 24, 44 oder 49 Prozent besteuert werden statt mit 20, 40 oder 45 Prozent. Das ist angekündigt und soll mit dem Finance Bill 2026-27 Gesetz werden.
Werde ich in Deutschland noch einmal besteuert?
Nein, Deutschland stellt die Miete frei, wenn sie in UK besteuert wurde. Sie erhöht aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf dein übriges Einkommen.
Was passiert, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Den Verkauf musst du binnen 60 Tagen an HMRC melden, auch ohne Steuer. Details in unserem Beitrag zum Verkauf durch Nicht-Residenten.
Quellen: HMRC: Paying tax on rent to landlords abroad; GOV.UK: Tax on your UK income if you live abroad; HMRC: Work out your rental income; HMRC: Tax relief for residential landlords (finance costs); GOV.UK: Income Tax rates and Personal Allowances; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates; HMRC: Income Tax, changes to tax rates for property, savings and dividend income (Budget 2025); DBA Deutschland und UK 2010 (SI 2010/2975); DBA Österreich und UK 2018 (SI 2019/255); DBA Schweiz und UK 1977 in der Fassung des Protokolls 2017
