Steuererklärung in Großbritannien 2026/27

Musst du in Großbritannien eine Steuererklärung abgeben?

Wenn du in UK vermietest und 6 Monate oder mehr im Jahr im Ausland lebst, bist du für HMRC ein Non-Resident Landlord. Deine Mieteinkünfte erklärst du in einer Self-Assessment-Erklärung, außer HMRC sagt dir ausdrücklich, dass du keine brauchst. Das gilt auch dann, wenn dein Verwalter schon Steuer einbehalten hat: Der Abzug ist eine Vorauszahlung, keine Erledigung.

Dazu kommt der Verkauf. Wer nicht in UK ansässig ist und eine britische Immobilie oder ein Grundstück verkauft, muss das innerhalb von 60 Tagen nach dem Vollzug melden, und zwar auch dann, wenn kein Gewinn entsteht oder ein Verlust. Wie das Scheme im Detail funktioniert, steht in unserem Beitrag Vermieten als Non-Resident Landlord; was beim Verkauf gilt, in Immobilie in UK verkaufen.

Warst du noch nie im Self Assessment, musst du dich bis zum 5. Oktober nach Ende des Steuerjahres bei HMRC melden. Die Steuernummer (UTR) kommt per Post, im Inland nach etwa 15 Tagen, ins Ausland länger. Wer spät dran ist, fängt also am besten jetzt an.

Die Erklärung: einmal im Jahr, auf den echten Gewinn

Als Vermieter im Ausland kannst du HMRCs eigenen Online-Dienst für die Erklärung nicht nutzen. Es bleiben Papier, kommerzielle Software oder ein Steuervertreter. Für das Steuerjahr 2025/26 ist die Papierfrist am 31. Oktober 2026 abgelaufen; über Software läuft die Frist bis 31. Januar 2027, und am selben Tag ist die Steuer fällig. Deine Erklärung geht über Software ein.

In die Erklärung gehören der Teil zur Residence (SA109) und der Teil zu britischen Immobilien (SA105). Deutsche und Österreicher bekommen als EWR-Bürger den persönlichen Freibetrag von 12.570 Pfund, müssen ihn aber jedes Jahr beantragen. Für Schweizer hängt er am Doppelbesteuerungsabkommen. Absetzbar sind laufende Kosten wie Reparaturen, Versicherung, Verwaltergebühren und Council Tax, nicht aber Verbesserungen. Hypothekenzinsen mindern die Steuer nur zum Basissatz, derzeit 20 Prozent.

Lag deine Steuer im Vorjahr bei 1.000 Pfund oder mehr, verlangt HMRC in der Regel Vorauszahlungen: zwei Raten am 31. Januar und 31. Juli, jeweils die Hälfte der Vorjahressteuer. Das überrascht viele im zweiten Jahr. Deshalb bekommst du mit der Erklärung einen Zahlungsplan, der beides zeigt.

Schluss mit 20 Prozent jedes Quartal: der Antrag NRL1

Ohne Antrag behält dein Verwalter Steuer ein, und zwar immer, egal wie hoch die Miete ist. Ohne Verwalter muss der Mieter abziehen, wenn er mehr als 100 Pfund pro Woche zahlt. Abgezogen wird der Basissatz auf die Miete nach den Kosten, die Verwalter oder Mieter für dich bezahlt haben. Das Geld liegt dann bei HMRC, bis deine Erklärung es zurückholt.

Mit dem Antrag NRL1i bekommst du die Miete in voller Höhe und zahlst die Steuer einmal im Jahr über die Erklärung. Genehmigt HMRC den Antrag, wird dein Verwalter oder Mieter angewiesen, nichts mehr abzuziehen. Die Bedingung: deine britischen Steuerangelegenheiten sind in Ordnung. Deshalb stellen wir den Antrag am liebsten zusammen mit einer sauberen ersten Erklärung.

Verkauf: 60 Tage, auch ohne Gewinn

Beim Verkauf einer britischen Immobilie läuft ab dem Vollzug (Completion) eine Frist von 60 Tagen für Meldung und Zahlung. Gemeldet wird über ein eigenes Online-Konto von HMRC für Gewinne aus britischen Immobilien. Nach der Meldung schickt HMRC eine 14-stellige Zahlungsreferenz, mit der du zahlst. Bist du im Self Assessment, gehört der Verkauf zusätzlich in die Erklärung des Jahres.

Der Gewinn wird nicht immer ab dem Kaufpreis gerechnet. Für Wohnimmobilien, die du schon vor dem 6. April 2015 besessen hast, gilt normalerweise der Marktwert vom 5. April 2015, für andere Immobilien und indirekte Verkäufe der Wert vom 5. April 2019. Auf den Gewinn über dem Freibetrag von 3.000 Pfund fallen 18 oder 24 Prozent Capital Gains Tax an, je nachdem, wie viel vom Basisband noch frei ist.

Eine gute Nachricht aus dem Budget vom 28. Oktober 2026: Wer die 60-Tage-Meldung verpasst, sammelt keine weiteren Verspätungszuschläge an, sobald der Verkauf in der Self-Assessment-Erklärung gemeldet ist. Das gilt für Erklärungen ab dem 28. Oktober 2026. Die 60 Tage bleiben trotzdem die Pflicht.

Und zu Hause? Deutschland, Österreich, Schweiz

Die Miete und der Gewinn aus einer britischen Immobilie dürfen nach allen drei Abkommen zuerst in UK besteuert werden. Danach unterscheidet es sich. Deutschland stellt die britischen Mieteinkünfte frei, wenn sie in UK tatsächlich besteuert werden, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz. Österreich rechnet die britische Steuer auf die österreichische an. Die Schweiz stellt frei, ebenfalls mit Progressionsvorbehalt.

Die Erklärung zu Hause machst du mit deinem Berater vor Ort. Damit der weiß, was in UK passiert ist, bekommst du von uns das Übergabeblatt mit allen Beträgen. Die Einzelheiten stehen in unseren Beiträgen zu den Abkommen mit Deutschland und Österreich.