| Wer zahlt? | Nicht-Residenten auf Gewinne aus britischen Immobilien und Grundstücken |
| Seit wann? | Wohnimmobilien seit 6. April 2015, übrige Immobilien und indirekte Verkäufe seit 2019 |
| Meldung und Zahlung | binnen 60 Tagen nach Completion, auch ohne Steuer oder bei Verlust |
| Steuersätze 2026/27 | 18 oder 24 Prozent |
| Freibetrag | 3.000 Pfund pro Steuerjahr |
| Hauptwohnsitzbefreiung | nur mit mindestens 90 Tagen Nutzung im Steuerjahr |
| Stand | November 2026 |
Zahlst du in UK Steuer auf den Verkauf?
Wer nicht in UK lebt, zahlt dort in der Regel keine Steuer auf Veräußerungsgewinne, mit einer großen Ausnahme: britische Immobilien und Grundstücke. Seit dem 6. April 2015 sind Gewinne aus Wohnimmobilien von Nicht-Residenten steuerpflichtig. Heute gehören auch Gewerbeimmobilien, Land und gemischt genutzte Objekte dazu, etwa der Laden mit Wohnung darüber.
Auch indirekte Verkäufe zählen: Verkaufst du Anteile an einer Gesellschaft, die mindestens 75 Prozent ihres Werts aus britischem Grund und Boden zieht, und hältst du mindestens 25 Prozent, ist auch das ein meldepflichtiger Verkauf. Gesellschaften ohne Sitz in UK zahlen seit dem 6. April 2019 Corporation Tax statt Capital Gains Tax auf solche Gewinne und melden sie in der Körperschaftsteuererklärung.
Rebasing: oft zählt nur der Gewinn seit 2015
Hast du eine Wohnimmobilie schon vor dem 6. April 2015 besessen, rechnest du in der Regel nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Marktwert zum 5. April 2015. Umbaukosten zählen dann nur, wenn sie ab diesem Tag angefallen sind. Für Gewerbeimmobilien, Land und indirekte Verkäufe ist der Stichtag entsprechend der 5. April 2019.
Ein Beispiel: Du hast 2010 eine Wohnung in Leeds für 200.000 Pfund gekauft. Am 5. April 2015 war sie 260.000 Pfund wert, jetzt verkaufst du für 400.000 Pfund. Steuerpflichtig in UK sind 140.000 Pfund, abzüglich der Verkaufskosten und Umbauten seit 2015, nicht 200.000 Pfund. Für die Bewertung zum Stichtag brauchst du einen belastbaren Nachweis, idealerweise ein Gutachten.
Vom Gewinn ziehst du den jährlichen Freibetrag von 3.000 Pfund ab, den du pro Steuerjahr nur einmal nutzen kannst. Der Rest wird mit 18 oder 24 Prozent besteuert: 18 Prozent, soweit der Gewinn zusammen mit deinem in UK steuerpflichtigen Einkommen in den Basistarif von 37.700 Pfund passt, darüber 24 Prozent.
Melden und zahlen binnen 60 Tagen
Die Meldung ist Pflicht, unabhängig vom Ergebnis. Das überrascht viele, die mit Verlust verkaufen oder deren Gewinn unter dem Freibetrag liegt.
- 1
Frist im Blick
Meldung und Zahlung müssen binnen 60 Tagen nach Completion bei HMRC sein. Das gilt auch, wenn keine Steuer anfällt, bei einem Verlust und auch, wenn du ohnehin Self Assessment machst.
- 2
Unterlagen sammeln
Du brauchst Adresse und Postleitzahl, Kaufdatum, Datum des Exchange und der Completion beim Verkauf, Kauf- und Verkaufswert, Kosten für Kauf, Verkauf und Umbauten sowie die Befreiungen, die du geltend machst.
- 3
Online melden
Die Meldung läuft über ein eigenes Online-Konto für Capital Gains Tax on UK property. Ein Berater kann sie für dich abgeben, wenn du ihm Zugriff gibst. Danach schickt HMRC eine Zahlungsreferenz, mit der du die Steuer überweist.
- 4
Jahreserklärung
Machst du ohnehin eine Self-Assessment-Erklärung, zum Beispiel wegen Mieteinnahmen, trägst du den Verkauf dort für das Steuerjahr noch einmal ein.
Zu spät gemeldet? Was das Budget 2026 ändert
Wer die 60 Tage verpasst, riskiert Zinsen und Strafen. Mit dem Budget vom 28. Oktober 2026 hat die Regierung eine Entschärfung angekündigt: Meldest du den Verkauf einer Wohnimmobilie zu spät, aber später in deiner Self-Assessment-Erklärung, sollen die Verspätungsstrafen ab diesem Zeitpunkt nicht weiter auflaufen. Die Änderung soll ab dem 28. Oktober 2026 gelten und wird mit dem Finance Bill 2026-27 Gesetz. Besser bleibt trotzdem: rechtzeitig melden.
Dein Hauptwohnsitz in UK? Die 90-Tage-Regel
Die Befreiung für den Hauptwohnsitz (Private Residence Relief) gibt es auch für Nicht-Residenten, aber nur unter einer Bedingung: Liegt die Immobilie in einem Land, in dem du nicht steuerlich ansässig bist, zählt ein Steuerjahr nur, wenn du an mindestens 90 Tagen dort warst. Ein Tag zählt, wenn du um Mitternacht im Haus bist oder dort übernachtest. Die Tage müssen nicht am Stück sein.
Die Tage deines Ehepartners zählen mit. Seid ihr am selben Tag beide dort, zählt das als ein Tag, nicht als zwei. Welches Haus dein Hauptwohnsitz sein soll, kannst du in der Meldung an HMRC bestimmen. Für ein Ferienhaus, das du ein paar Wochen im Jahr nutzt, hilft die Befreiung also selten.
Hast du bis vor kurzem in UK gelebt? Wer innerhalb von 5 Jahren nach dem Wegzug zurückkehrt, kann für Gewinne aus der Zeit im Ausland nachträglich britische Steuer zahlen. Mehr dazu in Wegzug aus UK.
Und zu Hause? Deutschland, Österreich, Schweiz
Alle drei Abkommen geben UK das Recht, den Gewinn aus einer britischen Immobilie zu besteuern. Wie dein Wohnsitzland reagiert, unterscheidet sich.
Deutschland stellt den Gewinn nach Artikel 23 des Abkommens frei, wenn er in UK tatsächlich besteuert wird, darf ihn aber für den Steuersatz berücksichtigen. Privat wäre ein Grundstücksverkauf in Deutschland ohnehin nur steuerbar, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Heikel wird es, wenn du innerhalb von zehn Jahren verkaufst und der Gewinn in UK wegen einer Befreiung nicht besteuert wird; dann lass prüfen, ob Deutschland zugreift. Mehr in DBA Deutschland und UK.
Österreich rechnet an: Der Gewinn unterliegt der österreichischen Immobilienertragsteuer mit dem besonderen Satz von 30 Prozent, und die britische Steuer wird bis zur Höhe der österreichischen Steuer auf diesen Gewinn abgezogen. Mehr in DBA Österreich und UK.
Schweiz: Die Schweiz stellt den Gewinn aus einer britischen Immobilie frei und darf ihn nur für den Steuersatz auf das übrige Einkommen heranziehen.
Deine Fragen zum Verkauf
Muss ich den Verkauf melden, wenn ich Verlust gemacht habe?
Ja. Nicht-Residenten müssen jeden Verkauf einer britischen Immobilie binnen 60 Tagen nach Completion melden, auch ohne Steuer und bei Verlust.
Wie hoch ist die Steuer auf den Verkauf einer Immobilie in UK?
18 Prozent im Basistarif, darüber 24 Prozent, nach Abzug des Freibetrags von 3.000 Pfund. Bei Wohnimmobilien, die du vor dem 6. April 2015 besessen hast, zählt in der Regel nur die Wertsteigerung seit dem 5. April 2015.
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung für mich?
Nur für Steuerjahre, in denen du oder dein Ehepartner mindestens 90 Tage in der Immobilie verbracht habt, wenn du nicht in UK ansässig bist.
Zahle ich in Deutschland noch einmal Steuer?
In der Regel nicht: Deutschland stellt den Gewinn frei, wenn er in UK tatsächlich besteuert wird. Wird er in UK nicht besteuert und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, lass das prüfen.
Quellen: HMRC: Tell HMRC about Capital Gains Tax on UK property or land if you're not a UK resident; HMRC: HS307 Non-resident Capital Gains on UK land and property (2026); GOV.UK: Capital Gains Tax rates and allowances; HMRC Capital Gains Manual CG64575 und CG64582; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates; DBA Deutschland und UK 2010 (SI 2010/2975); DBA Österreich und UK 2018 (SI 2019/255); DBA Schweiz und UK 1977 in der Fassung des Protokolls 2017; § 23 EStG (gesetze-im-internet.de); oesterreich.gv.at: Höhe des Steuersatzes der Immobilienertragsteuer
