| Wohnimmobilie über £500.000, Käufer Gesellschaft | 17 % Stamp Duty, für nicht ansässige Käufer 19 %, außer eine Entlastung greift |
| Wohnimmobilie ab £40.000, Käufer Gesellschaft | normale Stufen plus 5 Prozentpunkte |
| Gewerbeimmobilie | 0 % bis £150.000, 2 % bis £250.000, 5 % darüber |
| Mieten einer ausländischen Gesellschaft | Corporation Tax seit 6. April 2020 |
| Verkauf durch ausländische Gesellschaft | Corporation Tax seit 6. April 2019, Anmeldung binnen 3 Monaten |
| Ausländische Gesellschaft als Käufer | vorher Eintrag im Register of Overseas Entities |
Wer kauft: deine drei typischen Wege
Wenn Leser aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz eine britische Immobilie über eine Gesellschaft kaufen wollen, landen sie meist bei einem von drei Wegen: einer neuen britischen Limited, der eigenen GmbH, GesmbH oder AG zu Hause, oder einer britischen Limited, die einer Gesellschaft zu Hause gehört. Steuerlich unterscheiden sich diese Wege weniger, als viele denken, denn britisches Land besteuert Großbritannien fast immer selbst.
Der Unterschied liegt im Detail: Die britische Limited ist in UK unbeschränkt steuerpflichtig und zahlt Corporation Tax auf ihren Gewinn. Die ausländische Gesellschaft zahlt Corporation Tax auf britische Mieten und Veräußerungsgewinne, muss sich aber zusätzlich im Register of Overseas Entities eintragen. Und für die Stamp Duty gilt eine von Ausländern kontrollierte Limited unter Umständen selbst als nicht ansässig.
Wenn es dir um ein Haus oder eine Wohnung zum Selbstnutzen geht, lies zuerst Haus kaufen in England. Diese Seite geht tiefer auf die Unternehmensseite ein.
Stamp Duty für Gesellschaften
Die Stamp Duty Land Tax gilt in England und Nordirland. Schottland erhebt die Land and Buildings Transaction Tax, Wales die Land Transaction Tax, mit eigenen Sätzen. Für Wohnimmobilien sind die normalen Stufen 0, 2, 5, 10 und 12 Prozent; Gesellschaften zahlen darauf Zuschläge.
| Fall | Stamp Duty |
|---|---|
| Wohnimmobilie ab £40.000 bis £500.000 | normale Stufen plus 5 Prozentpunkte |
| dasselbe, Käufer nicht in UK ansässig | normale Stufen plus 5 und plus 2 Prozentpunkte |
| Wohnimmobilie über £500.000 | 17 % auf den Preis, für nicht ansässige Käufer 19 % |
| Wohnimmobilie über £500.000 mit Entlastung (z. B. Vermietungsgeschäft) | normale Stufen plus Zuschläge statt 17 % |
| Gewerbe- oder gemischt genutzte Immobilie | 0 % bis £150.000, 2 % bis £250.000, 5 % darüber, kein Zuschlag für Nichtansässige |
GOV.UK: SDLT corporate bodies; Higher rates of SDLT; Rates for non-UK residents; Stamp Duty Land Tax rates (England und Nordirland)
Die 17 Prozent und wie man ihnen legal ausweicht
Kauft eine Gesellschaft eine Wohnimmobilie für mehr als £500.000, fällt Stamp Duty von 17 Prozent an. Der Satz zielt auf Firmen, die eine teure Wohnung einfach nur halten. Wer mit der Immobilie wirtschaftet, kann sich entlasten lassen, etwa wenn sie in einem Vermietungsgeschäft genutzt wird, von einem Bauträger oder Immobilienhändler gekauft wird, der Öffentlichkeit im Rahmen eines Geschäfts zugänglich ist oder von Mitarbeitern des Käufers bewohnt wird. Jede Entlastung hat eigene Bedingungen, und wer sie später nicht mehr erfüllt, kann sie verlieren.
Auch mit Entlastung bleibt es teurer als privat: Gesellschaften zahlen für jede Wohnimmobilie ab £40.000 die höheren Sätze, also 5 Prozentpunkte über den normalen Stufen. Ist der Käufer nicht in UK ansässig, kommen noch einmal 2 Prozentpunkte dazu, und zwar zusätzlich zum Zuschlag von 5 Prozentpunkten.
Eine ausländische Gesellschaft gilt als nicht ansässig, wenn sie in UK nicht körperschaftsteuerlich ansässig ist. Wichtig für unsere Leser: Auch eine britische Limited kann für diesen Zuschlag als nicht ansässig behandelt werden, wenn sie eine close company ist und von Personen außerhalb UK kontrolliert wird. Eine Limited zu gründen, nur um den Zuschlag zu vermeiden, funktioniert deshalb in der Regel nicht.
Bei Gewerbeimmobilien ist das Bild entspannter. Für Büros, Lager, Läden und gemischt genutzte Objekte gelten 0 Prozent bis £150.000, 2 Prozent bis £250.000 und 5 Prozent darüber, und der Zuschlag für Nichtansässige fällt hier nicht an.
Gehört einer Gesellschaft eine Wohnimmobilie über £500.000, kann zusätzlich jedes Jahr die Annual Tax on Enveloped Dwellings fällig werden. Das Budget vom 28. Oktober 2026 erhöht die Beträge für 2027/28 um 3,5 Prozent. Alles zu Beträgen, Befreiungen und der Frist am 30. April steht auf unserer Seite zur ATED.
Laufende Steuer: Mieten in der Gesellschaft
Eine britische Limited zahlt auf ihren Mietgewinn Corporation Tax, derzeit 25 Prozent im Hauptsatz und 19 Prozent für kleine Gewinne bis £50.000, mit Abschmelzung dazwischen. Seit dem 6. April 2020 gilt das auch für ausländische Gesellschaften: Sie zahlen auf Gewinne aus britischen Immobilien Corporation Tax statt Einkommensteuer. Wer nach diesem Datum mit der Vermietung beginnt, wird nicht automatisch registriert und muss sich selbst bei HMRC anmelden.
Solange die Gesellschaft nicht von HMRC freigestellt ist, behalten Mieter oder Verwalter bei ausländischen Vermietern Steuer ein. Wie das Non-Resident Landlord Scheme funktioniert und wie man die Bruttozahlung beantragt, steht unter Vermieten als Non-Resident Landlord.
Warum das Thema 2026 neu gerechnet wird: Für Privatpersonen hat das Budget vom 28. Oktober 2026 angekündigt, die Einkommensteuer auf Mieteinkünfte in England, Wales und Nordirland ab dem 6. April 2027 auf 24, 44 und 49 Prozent anzuheben, mit dem Finance Bill 2026-27. Die Corporation Tax der Gesellschaft ist davon nicht betroffen. Der Abstand zwischen privatem Halten und Halten in der Firma wird also größer; ob er die höheren Kosten beim Kauf aufwiegt, hängt an Objekt, Finanzierung und dem Weg, auf dem du Gewinne später aus der Firma holst.
Verkauf, Register und die Gruppe
Verkauft eine ausländische Gesellschaft eine britische Immobilie, zahlt sie seit dem 6. April 2019 Corporation Tax auf den Gewinn. Sie muss sich innerhalb von drei Monaten, nachdem die Steuerpflicht entstanden ist, bei HMRC registrieren, auch wenn sie sonst in UK nichts tut. Für Privatpersonen und die Einzelheiten zur Meldung siehe Immobilie in UK verkaufen.
Eine ausländische Gesellschaft, die in UK Grundbesitz kaufen, verkaufen oder übertragen will, muss sich seit dem 1. August 2022 im Register of Overseas Entities bei Companies House eintragen und ihre wirtschaftlich Berechtigten offenlegen. Vor der Eintragung muss eine in UK beaufsichtigte Stelle die Identität aller wirtschaftlich Berechtigten prüfen. Danach ist jedes Jahr eine Aktualisierungsmeldung fällig. Die Overseas Entity ID, die die Gesellschaft dabei erhält, braucht das Grundbuchamt, wenn sie kauft, verkauft, überträgt oder belastet; dieser Schritt gehört also an den Anfang.
Hält eine Gruppe mehrere Immobilien in mehreren Gesellschaften, kommt die Konzernbefreiung bei der Stamp Duty ins Spiel. Hier hat das Budget 2026 nachgeschärft: Die Befreiung soll auch dann zurückgenommen werden, wenn der Käufer die Gruppe verlässt, nachdem die verkaufende Gesellschaft liquidiert wurde. Das gilt für Übertragungen in England und Nordirland ab dem 29. Oktober 2026 und kommt mit dem Finance Bill 2026-27.
Und zu Hause? Deutschland, Österreich, Schweiz
Deutschland: Nach dem Abkommen darf Großbritannien Mieten und Veräußerungsgewinne aus britischen Immobilien besteuern. Hält deine GmbH die Immobilie direkt, stellt Deutschland diese Einkünfte nach Artikel 23 frei, wenn sie in UK tatsächlich besteuert werden. Hält eine britische Limited die Immobilie, besteuert Deutschland in der Regel erst die Dividende an die Mutter; Großbritannien behält auf Dividenden nichts ein, wie unser Beitrag zur Quellensteuer in Großbritannien erklärt. Wie sich Gewerbesteuer und die deutschen Regeln für Beteiligungserträge in deinem Fall auswirken, prüfen wir im Einzelfall.
Österreich und Schweiz: Auch hier hat Großbritannien nach den Abkommen das Besteuerungsrecht an britischem Grundbesitz. Wie deine GesmbH oder AG die britischen Einkünfte zu Hause behandelt, ob über Befreiung oder Anrechnung, klären wir für deine Struktur im Einzelfall.
Deine Fragen zur Immobilie in der Firma
Lohnt sich eine Limited für eine Ferienwohnung in Cornwall?
Für eine Wohnung, die du selbst nutzt, fast nie. Über £500.000 fallen 17 Prozent Stamp Duty an, für Käufer von außen 19 Prozent, dazu jedes Jahr ATED, und die Entlastungen setzen ein Geschäft mit der Immobilie voraus.
Gilt meine britische Limited als ansässig, weil sie in England registriert ist?
Für die Körperschaftsteuer meist ja. Für den 2-Prozent-Zuschlag bei der Stamp Duty kann sie trotzdem als nicht ansässig gelten, wenn sie eine close company ist, die von Personen außerhalb UK kontrolliert wird.
Muss meine GmbH ins Register of Overseas Entities, wenn sie nur ein Lager in UK mietet?
Das Register gilt für ausländische Gesellschaften, die britischen Grundbesitz kaufen, verkaufen oder übertragen. Ob ein langer Mietvertrag darunter fällt, hängt an der Art des Rechts und prüfen wir am Vertrag.
Wer hilft beim Kauf?
Den Kauf selbst wickelt ein britischer Anwalt ab. Wir klären vorab mit dir, welcher Käufer der richtige ist, und begleiten dich auf Deutsch.
Quellen: GOV.UK: Stamp Duty Land Tax, corporate bodies; GOV.UK: Higher rates of Stamp Duty Land Tax; GOV.UK: Rates of SDLT for non-UK residents; GOV.UK: Stamp Duty Land Tax (rates); GOV.UK: Paying Corporation Tax if you're a non-resident company landlord; GOV.UK: Register a non-resident company who disposed of UK property or land; GOV.UK: Register an overseas entity and its beneficial owners; GOV.UK: Budget 2026; GOV.UK: UK-Germany Double Taxation Convention (2021 protocol)
